主题：房屋买卖合同中的法律问题

卖家拖延交房

2010年9月19日，刁某与董某签订房屋买卖合同，约定董某购买刁某名下房屋一套，价款为46.5万元。刁某应当在房屋过户当日将该房屋交付给董某。合同签订当日，董某按合同约定向刁某支付房价款46.5万元，并办理了过户手续。此后，刁某以其子在房屋实际居住为由拒绝交付房屋，董某遂诉至法院，要求刁某立即交房。

点评

双方签订合同后，卖房人基于房价上涨的市场趋势和心理预期，拒绝向买方交付房屋。这种情况下，卖方违背合同约定，显系违约，其行为得不到法院支持，还可能会因此承担违约金、支付房屋占用费的风险。

未过户便强行入住

2011年12月18日，陆某与李某签订房屋买卖合同，约定李某购买陆某名下位于北京市东城区花市枣苑小区的房屋一套，房屋价款为490万元，李某应于2012年1月1日向陆某支付首付款150万元，陆某应于2012年1月15日前将房屋交付李某。合同签订后，李某向陆某支付定金5万元。此后双方产生争议，合同未能继续履行。2012年3月16日，李某未经陆某允许，强行进入上述房屋，并实际占有使用。后因合同无法继续履行，陆某起诉要求李某将房屋腾退并返还。

点评

双方在合同履行过程中，产生其他争议，卖房人逾期未交付房屋，买方基于卖方可能违约的担心，强行进驻房屋，并实际占有使用。须知，在双方对房屋办理产权过户以前，所有权是不发生变动的。如果买方强行入住，则对卖方构成了侵权。如果卖方声称财物受损或丢失，那更对买方不利。

买卖双方约定不明

2012年5月27日，张某与李某约定，张某购买李某名下房屋一套，房屋价款为300.5万元。同日，张某依约向李某支付定金5万元。2012年7月6日，双方办理了网签手续。但此后因首付款和房屋交付问题产生争议，合同未能继续履行。张某称双方口头约定在支付首付款的同时应办理房屋交付，故起诉要求李某配合自己办理上述房屋的过户手续，并交付房屋。而李某认为，合同中已对房屋交付时间作出明确约定，即办理房屋产权转移登记之日，故不同意原告的诉讼请求，且因张某不依约定按时支付首付款，已造成自己巨大损失，故反诉要求解除合同，张某赔偿自己30万元违约金。

点评

上述案例为双方约定不明导致的纠纷。该案买方在向卖方支付大笔首付款时，担心卖方违约，而坚持要求同时交付房屋，同时还称双方有口头约定，却无相关书面证据，该案被告并不认可。为此，张某一直延迟支付首付款，最终导致张某还可能要为此承担逾期付款的违约责任。

合同是双方意思自治的体现，而双方一旦签订了合同，就要按照合同约定的内容履行。任何一方没有按照合同约定履行自己的义务，都属于违约行为。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为避免以后产生此类纠纷，买卖双方有必要重视合同中有关房屋交付的条款，如果双方有其他约定如支付首付款时应交付房屋等，应在书面合同中明确写明。为督促卖房人按时交付房屋，还可以在合同中约定不按时交付房屋的违约责任。

多注意